На главную Отправить письмо Карта сайта Искать на сайте
Тел./факс: +7 (495) 580-99-57
п»ї

Условие сделки с недвижимым имуществом о предоставлении равнозначного объекта, является неисполнимым

Доверитель обратился в БЮРО за юридической помощью по вопросу сопровождения сделки с недвижимостью – продажи квартиры.

Адвокатами БЮРО, специализирующимся на сопровождении сделок с недвижимостью, был проведен необходимый правовой анализ документов и ситуации, а так же подготовлен комплект документов по сделке купли-продажи квартиры.

В процессе переговоров, покупателем квартиры было выдвинуто обязательное условие о включении в текст договора условия о том, что в случае расторжения договора купли-продажи либо признания его недействительным, на продавца возлагается обязанность приобрести на имя покупателя равнозначный объект недвижимого имущества.

Однако в сделках с недвижимостью подобное условие договора не основано на законе и является неисполнимым, исходя из следующего.

Как разъяснено в п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" суд не может обязать ответчика приобрести и передать истцу квартиру в счет исполнения обязательства по договору на участие в строительстве жилого дома. Правовая позиция адвокатов БЮРО, специализирующихся на сопровождении сделок с недвижимостью основывалась на данном разъяснении Президиума ВАС РФ и статье 398 ГК РФ, согласно которой при невозможности передать индивидуально - определенную вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Данная позиция подтверждена материалами судебной практики. Так например, в Определении Московского городского суда от 31.08.2010 по делу N 33-26714 указывается, что согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: возмещения убытков, компенсации морального вреда, иными способами, предусмотренными законом.

Разрешая спор, суд исходил из того, что в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение тот факт, что стоимость комнаты, которую Т.О. имела намерение приобрести, в настоящее время согласно рыночной оценке составляет 2.780.000 рублей.

Судом при рассмотрении данного спора был учтен размер убытков, равный рыночной стоимости объекта недвижимости, определенный уполномоченным оценщиком.

Соглашения сторон о приобретении равнозначного (аналогичного объекта) так же расцениваются судами как незаконные. Так в Определении президиума Московского областного суда от 05.01.2004 N 17 указывается, что материалами дела установлено, что сторонами утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого Т.И.М. обязана в срок до 01.04.2002 приобрести для Т.В.В. комнату в коммунальной квартире.

Оценивая состоявшиеся судебные акты, суд надзорной инстанции указал, что соглашение по данному делу носит неконкретный характер, не указан адрес приобретаемого для истца жилого помещения, и оно фактически не исполнено. При таких обстоятельствах состоявшееся определение суда об утверждении мирового соглашения нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.

На основании изложенной практики ст.ст. 12, 398 ГК РФ, Адвокатам БЮРО, сопровождающим сделку с недвижимостью, удалось убедить покупателя в незаконности названного ранее условия о предоставлении аналогичного (равнозначного) объекта недвижимости.

В условия договора купли-продажи было включено соответствующее закону условие об обязанности продавца возместить убытки покупателя, связанные с истребованием у него квартиры в размере рыночной стоимости объекта купли-продажи, определенного на основании отчета оценщика.

Таким образом, Адвокатами БЮРО, специализирующимся на сопровождении сделок с недвижимостью, были успешно завершены переговоры, которые привели к продаже квартиры Доверителя.